一、影响个人住房商业贷款额度的一般因素
房屋价值相关
对于大多数情况，住房商业贷款最高可贷款额度为房款总额的70%左右。例如，若一套房的全款为100万，理论上最高贷款额度为70万。但首套房商业贷款额度不超过实际购房金额或评估机构评估价格的80%；二套房商业贷款额度不超过实际购房金额或评估机构评估价格的70%。同时，如果是二手房，贷款额度一般是评估价格的70%左右，如果房子建造年代不是很久的话，也可能达到实际成交价格的60%左右。如一套50万成交的二手房，可能贷款到30万左右（不含附加的税费）3。
收入相关
银行要求住房贷款月供不得高于借款人收入的一半。会根据家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额来评估还款能力，以此确定贷款额度，月还款能力与月还款额相等的贷款额度为其最高可承受的贷款额度2。
借款人综合情况相关
商业贷款最高贷款主要由个人综合情况决定，与个人职业、婚姻状况、诚信记录等因素有关。例如，工商银行发放的个人商业用房贷款数额不超过所购房屋总价或经房地产估价机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款（二者以低者为准）的60%，同时不同商业银行，对商业贷款的额度限制也略有差异，最终贷款金额取决于银行的批准3。
二、不同银行的规定差异
工商银行
不区分普通住房与非普通住房；首次贷款，或改善型购买（人均面积低于32.2平），利率均可下浮30%，优质客户首付2成，一般客户3成；第2套住房：商业贷款利率7折 优质客户，4成首付；一般客户，4.1成首付；第3套住房：商业贷款利率7折；第4套：商业贷款利率7折。并且第2套（含）住房以上的首付成数，优质客户，均为4成；一般客户，均为4.1成首付。其对于不同套数和客户类型在首付比例和利率优惠上有不同规定，这些都会间接影响贷款额度1。
三、特殊情况说明
贷款期限影响
一般来说，贷款时间越长，可以贷的额度相对越高，但利息也越多。以南京为例，若贷款20年，连本带息最多45001220 = 1080000，如果享受到八五折利率，本金应该在60万上下（具体还要根据当时的最新利率计算）。不过银行实际计算方式会更复杂1。
年龄限制
贷款期限最长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65岁，女不超过60岁，这也会对可贷款额度产生一定影响，因为贷款年限受限可能导致还款额计算方式变化从而影响贷款额度2。