买房贷款贷多少年比较划算
一、从还款压力角度
长期贷款（20 - 30年）
如果购房者当前收入较低或者收入不稳定，例如刚参加工作不久的年轻人或者自由职业者，选择较长的贷款年限如20 - 30年比较划算。因为这样每月还款额相对较少，能减轻还款压力，保证基本生活质量的同时不至于因房贷而陷入财务困境。比如贷款200万，贷款20年，等额本息每月要还近1.31万元；而贷款30年的话，每月只需还近1.06万元，每月就可以多出近0.25万元的结余用于生活支出2。
对于购房后短期内还有其他大额支出计划（如结婚、生育、购车等）的家庭来说，较长的贷款年限也是较好的选择。这样可以在经济比较紧张的新婚头几年或者孩子年幼开销大的时候松口气，避免过大的经济压力集中在短时间内2。
短期贷款（10 - 15年）
如果购房者经济实力较强，收入稳定且较高，例如企业中高层管理人员、高级技术人员等，选择10 - 15年的短期贷款比较划算。虽然每月还款额较高，但可以节省大量利息支出。而且在较短时间内还清贷款后能更早地完全拥有房产的产权，减少因长期负债带来的心理压力和潜在风险5。
二、从利息支出角度
长期贷款（20 - 30年）
从总利息支付来看，贷款年限越长，总利息支付越高。例如贷款300万，按照一定利率计算，贷款30年比贷款20年的利息要多出不少。但是在考虑提前还款的情况下，如果在贷款期限的前期有提前还款的能力，长年限贷款可能更灵活。因为银行还款一般是先还利息再还本金，提前还贷不要超过贷款期限的1/3才有较大意义，长年限贷款在前期还款中利息占比较大，提前还款可以减少更多的利息支出。以贷款300万，贷了5年之后一次性还清为例，如果是贷款20年，已还近117.8万，还要还近250.9万，总共还368.7万；如果是贷款30年，已还近95.5万，还要还近276.2万，总共还371.7万。虽然贷款30年比贷款20年的利息仅仅多出3万，但在这期间生活质量可能有较大差异2。
短期贷款（10 - 15年）
短期贷款总利息相对较少。例如贷款金额相同的情况下，10年期贷款的总利息会明显低于30年期贷款。这对于希望尽量减少利息支出，并且有能力承担较高月供的购房者来说是比较划算的选择5。
三、从投资收益角度
长期贷款（20 - 30年）
对于有一定金融知识和投资意识的购房者，如果他们认为自己有能力通过投资获取比房贷利率更高的收益，那么选择30年的贷款年限比较划算。例如将原本用于支付高额房贷的资金投入到股票、基金、债券等理财产品中，只要投资回报率高于房贷利率，就可以赚取利差。而且由于贷款年限长，每月还款额低，可用于投资的资金相对较多4。
短期贷款（10 - 15年）
如果购房者没有较好的投资渠道，或者投资风险偏好较低，选择短期贷款比较合适。这样可以避免长时间承担高额利息，把资金尽快用于偿还房贷，减少财务风险5。
四、从房屋类型和政策角度
首套房和二套房
首套房贷款政策一般较为优惠，贷款年限可能相对宽松一些。如果是首套房购买者，在还款压力可承受范围内，可以适当选择较长年限贷款，充分利用政策优惠。而二套房贷款的年限可能会受到更多限制，且利率可能较高，这种情况下更需要根据自身经济实力谨慎选择贷款年限4。
新房和二手房
新房贷款年限通常比二手房长。购买新房时，如果开发商与银行有较好的合作关系，购房者可能会有更多的贷款年限选择。而二手房的贷款年限除了受购房者自身因素影响外，还会受到房屋房龄等因素限制，所购房产房龄（指房产已竣工年限）一般不得超过20年，且贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过40年1。
商业用房
如果购买的是商业用房，贷款年限最长为10年，这与住宅贷款年限有很大区别，所以购买商业用房时要根据这一规定和自身的商业经营计划等因素来确定贷款金额和还款能力4。