一、利率相关基础知识
（一）利率类型
个人房产抵押贷款利率主要有两种类型：固定利率和浮动利率。
固定利率：在整个贷款期间保持不变，还款稳定，易于预算，但可能高于市场利率2。
浮动利率：会根据市场条件变化，可能低于市场利率，但还款不稳定，风险较高2。
（二）基准利率
一般而言，不同期限有相应的贷款基准利率：
一年期贷款基准利率为4.35%；
一年期至三年期贷款基准利率为4.75%；
三年期至五年期贷款基准利率为4.75%；
五年期以上贷款基准利率为4.90%。目前银行利率是以央行规定的基准利率为基础，再根据个人综合资质情况浮动执行的，通常会上浮10% - 20%左右1。
二、影响利率的因素
个人房产抵押贷款利率受多种因素影响：
贷款人因素
个人信用：信用良好的贷款人可能获得较低利率，若有逾期还款等不良信用记录则利率可能较高5。
收入：收入稳定且较高的贷款人，在银行看来还款能力强，可能得到较优惠的利率。
资产：除抵押房产外，若贷款人还有其他较多资产，也有助于获得低利率贷款1。
房产因素
面积：一般要求房屋面积达到一定标准，例如有的要求大于50平米，面积不符合要求可能影响利率或无法贷款1。
房龄：较新的房产可能使贷款人获得更有利的利率，例如部分银行只受理房龄在15年或20年以内的房屋抵押13。
位置：位于城市核心区域、交通便利、配套设施完善等位置好的房产，对利率有积极影响，因其变现能力强1。
贷款本身因素
额度：贷款额度较高可能会面临较高的利率风险，因为银行承担的风险随着额度增大而增加。
期限：贷款期限长短不同，利率也可能不同，长期贷款由于风险更高，利率可能更高一些1。
三、利息计算方法
（一）基本公式
计算房屋抵押贷款利息的基本公式是：利息 = 贷款本金×利率×贷款期限2。
例如，如果贷款100万元，年利率为5%，贷款期限为20年，那么每年的利息就是100万×5% = 5万元。
人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：
日利率(0/000)=年利率(%)÷360 = 月利率(‰)÷30；
月利率(‰)=年利率(%)÷124。
（二）计息方式
积数计息法
按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。
计息公式为：利息 = 累计计息积数×日利率，其中累计计息积数 = 每日余额合计数4。
逐笔计息法
按预先确定的计息公式利息 = 本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：
计息期为整年（月）的，计息公式为：利息 = 本金×年（月）数×年（月）利率；
计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为：利息 = 本金×年（月）数×年（月）利率+本金×零头天数×日利率；
同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为：利息 = 本金×实际天数×日利率。这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用哪一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定4。
（三）其他相关费用
在计算利息时，还应考虑可能的额外费用，如提前还款罚金等。这些费用会增加总成本，影响贷款的实际利息2。
如果是信托房产抵押贷款，利率加费用一般年利率在18%左右，但信托贷款与银行贷款有不同的运作模式和要求1。
四、不同银行的情况
不同银行在个人房产抵押贷款利率及计算上有不同规定：
招商银行
抵押贷款用于买房、买车和生产经营资金周转这三种用途。
贷款金额通常是房屋评估价格的70%。
贷款年限视贷款用途而定，如果是买车和生产经营性资金周转，那么贷款年限一般是3年，如果是买房，那么贷款年限会比较长，但贷款年限 + 房龄不能超过30年。
通常是在央行同期同档基准利率的基础上上浮10%，例如如果想贷10年，那么利率就是8.613%3。
中国银行
目前只受理房屋面积在85平米以上，房龄在15年以下的房屋抵押，同时它对于房屋抵押贷款的使用用途也有要求，具体需要由您提供的支行来确定。
贷款金额视房龄而定：3年以下的为评估价格的70%，3 - 5年的为评估价格的60%，5 - 10年的为评估价格的50%，10 - 15年的为评估价格40%。
贷款年限也要根据房龄和贷款用途而定，贷款利率执行的是央行同期同档利率的基准利率，如果想贷10年，那么利率就是7.83%3。