2020年二手房贷款计算指南
二手房贷款的基本概念
二手房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。二手房按揭贷款主要分为商业贷款和公积金贷款两种类型，其计算标准和首付比例各有不同1。
商业贷款购房
首套住房：较低首付比例为房屋评估价的30%，较高贷款比例为70%。
二套及以上住房：较低首付比例为房屋评估价的50%，较高贷款比例为50%。
商业用房：首付比例为房屋评估价的50%。
公积金贷款购房
首套住房：较低首付比例为房屋评估价的20%，较高贷款比例为80%。
二套住房：较低首付比例为房屋评估价的40%，较高贷款比例为60%。
三套及以上住宅及商业用房：无法使用公积金贷款。
贷款金额的计算
二手房贷款额通常由房产评估值和销售价中的较低者决定。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等因素而定1。
影响贷款金额的因素
房龄：房龄越长，房屋升值保值空间越小，获批贷款的成数可能越低。
房屋位置、单价、面积：位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数一般较低。
贷款人年龄、个人信用和还款能力：年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款成数可能越低。
贷款房屋套数：套数越多，贷款金额越少。
具体计算方法
一般可以贷款评估价格的70%，如果房子建造年代不是很久，也可以贷款实际销售价格的60%左右。例如，如果销售价格是50万元，可以贷款约30万元（不含附加的税费）1。
贷款年限的计算标准
二手房贷款年限受到多种因素的影响，包括借款人年龄、二手房房龄、土地使用年限等5。
影响贷款年限的因素
房龄和贷款年限之和：通常不能超过30年，有的银行规定不超过40年或50年。
贷款到期日：不能超过土地使用的到期年限。
借款人年龄：贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁。
具体计算方法
不同的银行有不同的规定，但普遍要求二手房房龄不能超过20年或25年，有银行规定不能超过15年，更严格的甚至不能超过10年5。
还款方式的计算
二手房贷款的还款方式主要有等额本息和等额本金两种4。
等额本息还款方式
每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），便于家庭根据收入情况确定还贷能力。
等额本金还款方式
本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，初期偿还较大款项而减少利息支出，适合还款能力较强的家庭。
注意事项
在确定贷款限额时，需按照所购买的二手房的评估价值来确定。
银行的月还款额不得超过收入的50%，以确保还款的可持续性1。
通过以上信息，您可以更好地理解2020年二手房贷款的计算方式和影响因素，从而做出更明智的决策。