房子贷款最高可贷金额的影响因素
一、商业贷款
（一）首套房
一般来说，首套房商业贷款没有金额上限，但通常不能超过房屋总价的70%，不过这也取决于借款人的还款能力等因素。例如，如果房屋总价为100万，按70%计算，理论上最多可贷70万，但如果借款人月收入较低，可能会降低贷款额度。这是因为银行需要确保借款人有足够的能力偿还贷款，会要求月收入为房贷月供的2倍以上等条件来评估还款能力1。
（二）二套房及多套房
对于二套房及多套房，贷款额度比例可能会进一步降低，比如二套房贷款额度可能不超过房屋总价的40% - 60%，具体比例因地区政策和银行规定而异。并且随着购房套数的增加，贷款政策会更加严格，额度也会相应减少。同时，银行还会考虑借款人的年龄、职业稳定性、信用状况等因素。比如年龄接近退休的借款人，可能获得的贷款额度会相对低一些，因为还款周期相对较短，风险相对较高1。
二、住房公积金贷款
（一）不同地区规定
一线城市
例如北京，住房公积金贷款个人最高额度一般为80万，如果评级达到3A级别的话最高可以到80万*(1 + 30%) = 104万。但这也需要满足公积金贷款的其他条件，如缴存年限、月缴存额等要求2。
在上海，住房公积金贷款额度根据不同情况有不同计算方式，并且也有最高额度限制，与房屋面积、家庭购房情况等有关。
二线三线城市
大部分二线三线城市住房公积金贷款个人最高额度可能在30 - 50万之间。不过有些城市会根据政策调整，如购房面积、是否首套房等因素给予不同的额度，有的城市对于购买首套自住住房会提高个人最高贷款额度，家庭最高贷款额度也会相应提高2。
（二）贷款次数影响
首次购房
首次使用公积金贷款购买住房，如果面积在90平方米（含）以下，部分地区能提供首套住房证明，仅借款人一方符合公积金贷款条件的，贷款额度计算不满30万元的，可按30万元计算；夫妻双方均符合公积金贷款条件的，贷款额度计算不满50万元的，可按50万元计算。同时还要满足其他如收入、缴存比例等要求3。
二次购房及以上
第二次购房使用公积金贷款时，贷款额度比例会降低，如不得超过房屋总价的70%，第三次购房可能不超过60%，第四次开始可能不能使用公积金贷款，不过各地政策会有所差异2。
三、房产二次抵押贷款
房产二次抵押贷款的贷款额度有一个计算公式：房产价值*抵押率 - 原贷款的本金余额。
对于普通住房二次抵押贷款，抵押率最高不超过房产价值的70%；以商业用房二次抵押贷款的抵押率，最高不超过房产价值的50%。并且贷款机构会根据借款人的实际情况，如信用状况、还款能力等确定房产二次抵押贷款的抵押率。同时，房龄也是影响因素之一，房龄大的二手房二次抵押贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行可能干脆被拒贷1。