一、房贷基准利率
定义：房贷基准利率是由国家规定，中国人民银行发布的一种利率标准，是其他房贷利率确定的基础依据4。
分类及数值
公积金贷款利率
首套房：5年以下（含5年）2.6%；5年以上3.1%。
二套房：5年以下（含5年）3.025%；5年以上3.575%6。
商业性房贷利率
首套房下限：同期LPR - 0.2%。
二套房下限：（未明确给出完整内容，可推测是基于相关政策或LPR的某种设定）6。
二、实际利率
定义与形成
实际利率是商业银行在房贷基准利率基础上，结合自身银行的特性（如资金成本、风险偏好等）和市场情况（如供求关系等），进行上下浮动后得出的最终房贷利率5。
影响因素
银行自身情况
不同银行的资金成本存在差异。例如，有些银行吸储能力强，资金成本相对较低，在确定房贷实际利率时就有更多的调整空间。
银行对风险的评估和偏好不同。如果银行认为某些房贷客户风险较高，可能会提高实际利率来弥补潜在风险。
市场供求关系
当房地产市场火热，购房需求旺盛，房贷需求较大时，银行可能会适当提高实际利率；反之，当市场低迷，需求减少时，为吸引客户，银行可能降低实际利率。
三、两者关系
基准利率的指导性
房贷基准利率为实际利率提供了一个基准框架，商业银行的实际利率制定不能脱离这个基准范围太远，央行通过调整房贷基准利率来对整个房贷市场利率水平进行宏观调控5。
实际利率的灵活性
实际利率在基准利率的基础上根据多种因素灵活浮动，以反映市场的多样性和银行的经营策略。例如，在LPR机制下，实际房贷利率为LPR+基点的模式，LPR根据市场报价形成，基点则体现了银行根据自身和客户情况的调整部分。