一、住房商业贷款利息的计算方法
（一）基本公式
根据利率类型的公式
当按年利率计算时：贷款利息 = 贷款金额×年利率×贷款期限（年）。例如，贷款金额为50万元，年利率为5%，贷款期限为20年，那么利息 = 500000×0.05×20 = 500000元6。
当按日利率计算时：贷款利息 = 贷款金额×日利率×贷款天数。日利率 = 年利率÷360（一般规定）。例如，贷款金额30万元，年利率为4.5%，换算日利率为4.5%÷360≈0.0125%，贷款期限假设为180天，那么利息 = 300000×0.0125%×180 = 6750元3。
当按月利率计算时：贷款利息 = 贷款金额×月利率×贷款月数。月利率 = 年利率÷12。比如，贷款20万元，年利率为4.8%，月利率就是4.8%÷12 = 0.4%，贷款期限36个月，利息 = 200000×0.4%×36 = 28800元6。
（二）不同计息方式
定期计息
定期计息的贷款，规定每季度末月20日为结息日，计息期为上季末月21日起至本季末月20日止。按照这种方式，每个计息周期内根据上述公式计算利息，然后累计各周期利息得到总利息3。
逐笔结息（利随本清）
逐笔结息即利随本清的结息方式，在贷款到期时一次性计算整个贷款期限内的利息，使用前面提到的基本公式计算，到期时本金和利息一并结清3。
二、还款方式对利息计算的影响
（一）等额本息还款法
计算原理
等额本息还款法下，每月还款金额固定。其计算公式为：
每月还款额
=
贷款本金
×
[
月利率
×
(
1
+
月利率
)
𝑛
]
(
1
+
月利率
)
𝑛
−
1
每月还款额=
(1+月利率)
n
−1
贷款本金×[月利率×(1+月利率)
n
]
，其中
𝑛
n为还款总月数。总利息 = 每月还款额×还款月数 - 贷款本金。例如，贷款本金30万元，贷款期限20年（240个月），年利率为4.5%，月利率为4.5%÷12 = 0.375%。计算每月还款额：
300000
×
[
0.00375
×
(
1
+
0.00375
)
240
]
(
1
+
0.00375
)
240
−
1
≈
1912.50
(1+0.00375)
240
−1
300000×[0.00375×(1+0.00375)
240
]
≈1912.50元，总利息 = 1912.50×240 - 300000 =159000元4。
（二）等额本金还款法
计算原理
等额本金还款法下，每月偿还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减。每月还款金额 = （贷款本金÷还款月数）+（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率。总利息=
∑
𝑖
=
1
𝑛
[
(
贷款本金
−
贷款本金
𝑛
×
(
𝑖
−
1
)
)
×
月利率
]
∑
i=1
n
[(贷款本金−
n
贷款本金
×(i−1))×月利率]，其中
𝑛
n为还款总月数，
𝑖
i为还款期数。例如，贷款本金30万元，贷款期限20年（240个月），年利率为4.5%，月利率为4.5%÷12 = 0.375%。第一个月还款额=
300000
240
+
300000
×
0.00375
=
2375
240
300000
+300000×0.00375=2375元；第二个月还款额=
300000
240
+
(
300000
−
300000
240
)
×
0.00375
=
2371.88
240
300000
+(300000−
240
300000
)×0.00375=2371.88元（依次类推）。总利息计算：第一个月利息为300000×0.00375 = 1125元，第二个月利息为
(
300000
−
300000
240
)
×
0.00375
=
1110.94
(300000−
240
300000
)×0.00375=1110.94元（依次类推），将各月利息相加得到总利息，相比等额本息还款法总利息会少一些4。
三、影响住房商业贷款利息的因素
（一）贷款金额
关系阐述
贷款金额越大，在利率和贷款期限固定的情况下，利息支出通常也越多。因为利息是基于贷款本金按照一定利率计算得出的，本金越大，计算出的利息数额就越大1。
（二）贷款期限
关系阐述
贷款期限越长，利息总额通常越高。这是因为利息会累积更长时间，即使利率不变，随着时间的延长，利息的计算次数增多，从而导致利息总额增加1。
（三）利率水平
基准利率
基准利率由央行设定，根据市场情况和经济政策的变化可能会调整。商业贷款的利率会以基准利率为基础进行上下浮动。例如，央行上调基准利率，住房商业贷款利率也会相应提高，从而增加利息支出4。
浮动利率
浮动利率根据借款人的信用状况和还款能力等因素确定。信用状况好、还款能力强的借款人可能获得较低的浮动利率，从而支付较少的利息；反之则可能面临较高的浮动利率，利息支出增加4。
（四）借款人信用状况
信用好的情况
如果借款人信用状况良好，如信用评分高、无逾期记录等，银行可能会给予较低的利率优惠，这样计算出的利息就会相对较少。
信用差的情况
若借款人信用状况较差，银行会认为贷款风险较高，可能会提高利率或者拒绝贷款申请。如果提高利率，必然会导致利息支出增加。