一、房地产抵押贷款资产证券化的基本概念
房地产抵押贷款资产证券化是房地产证券化的一种特殊形式。它是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程1。
二、操作流程
确定证券化资产并组建资产池
发起人一方面要对自己的融资需求进行分析，一方面要按照证券化的要求选择用以证券化的资产，一般选择未来现金流量稳定的资产3。
设立特殊目的机构(SPV)
目的是为了最大限度地降低商业银行的破产风险对证券化的影响3。
“资产”的真实出售
只有“真实出售”才能实现证券化的资产和商业银行之间的“破产隔离”，从而有效地保护了投资者的利益3。
信用增级
提高所发行证券的信用级别，使证券在信用质量、偿付的时间性与确定性等方面能更好地满足投资者的需要3。
信用评级
信用评级机构通过审查各种合同和文件的合法性及有效性，给出评级结果。信用等级越高，表明证券的风险越低，从而使发行证券筹集资金的成本越低3。
发售证券
向发起人支付资产购买价款
当证券出售后，承销商将发行款项划归发行人SPV，发行人再按照约定向承销商支付发行费用，有助于住房抵押贷款证券化市场的长期稳定及证券化产品期限结构的合理化3。
管理资产池，实现证券化交易的规模经济
SPV聘请专门的服务商来对资产池进行管理。服务商一般由商业银行担任，这是因为商业银行已经熟悉基础资产的情况3。
清偿证券
按照证券发行时说明书的约定，在证券偿付日，SPV将委托受托人按时、足额地向投资者偿付本息3。
三、我国开展房地产抵押贷款资产证券化的必要性
维护银行稳健发展的内在要求
住房抵押贷款由于金额大、期限长，银行面临着巨大的信用和利率风险。银行可以将住房抵押贷款资产出售给特殊目的的机构，通过证券化的运作把原来由银行独家承担的借贷风险分散给多家投资者承担，分散银行经营风险、使银行可以根据自身需要决定持有抵押贷款的数量和规模，进而提高银行的运营效率，实现其经营的安全性、流动性和盈利性的统一，维护金融市场的稳定1。
我国住房融资模式的客观要求
国际上较成功的住房融资模式主要有三大类：第一种是以美国为代表的抵押贷款模式；第二种是以德国为代表的合同储蓄模式；第三种是以新加坡为代表的强制储蓄模式。结合我国城市化水平的不断上升，住房需求不断攀升，今后我国住房资金需求相当巨大。因此，只有抵押贷款模式才能满足我国今后对住房资金的需求，其它两种模式只能起到辅助和补充作用。若缺乏完善的金融市场支持，没有抵押贷款的证券化，则没有任何模式可为我国住房建设和消费提供如此大规模的长期资金1。
促进我国资本市场发展的本质要求
目前我国的投资品种还比较少，大量的资金要寻找投资渠道。大力发展住房抵押贷款证券化有利于培育有关证券机构和市场中介机构，丰富居民投资渠道，活跃金融市场，推动金融创新；有利于形成全国统一的金融市场，使资金实现更广阔范围的优化配置；同时，可使直接融资与间接融资形成互动，加快我国现代金融市场体系的建设1。
四、我国房地产抵押贷款资产证券化发展所面临的障碍
房贷规模较小，商业银行需求不迫切
与同期西方发达国家相比，我国住房抵押贷款余额占GDP的比重接近50%，我国住房抵押贷款的规模存量还非常小。另外，我国商业银行目前不缺乏持有抵押贷款所需的资金1。
信用缺失广泛存在，信用评级制度欠完善
我国当前还未建立起适应现代社会和市场经济体制的社会体系。在政府信用规则没能有效建立的情况下，国家没有余力强化抵押贷款证券的信用，商业信用也受到影响。资产支持证券的评级是投资者进行投资选择的重要依据，而我国信用评级机构及相应的信用评级规则体系尚未建立。另外，我国对债务人的法律约束太弱，抵押保险制度尚未建立，抵押物难以处理1。
我国金融基础设施体系不完善
由于我国金融市场缺乏深度和广度、银行经营创新能力和监管水平有限，住房抵押贷款一级市场还很不成熟1。