一、贷款类型选择

（一）优先考虑公积金贷款

利率优势：公积金贷款的利率相对较低，例如五年以上的公积金贷款利率约为3.25%左右，相比商业贷款（一般在5%左右）能产生更少的总利息，这意味着还款总额会少很多，大大减轻购房者的经济负担6。

政策福利：这是国家给予职工的购房优惠政策，在符合条件的情况下应优先选择。一般要求个人征信良好，并且自贷款之日起六个月，个人公积金账户需连续且足额缴纳。部分地区可能还对公积金账户内的余额有要求，如果余额过低可能导致贷款申请被拒。需要注意的是，一旦选择公积金贷款，在还款期间不能出现断交情况，否则房贷可能会自动转变为商业贷款，利息也会重新计算5。

（二）公积金贷款额度不足时考虑组合贷款

组合构成：当公积金贷款额度不能满足购房资金需求时，可以选择组合贷款，即一部分为公积金贷款，一部分为商业贷款。组合贷款的利率介于商业贷款和公积金贷款之间，贷款总利息相对适中。比如公积金贷款额度只有40万，但购房需要贷款80万，那么可以用40万公积金贷款加上40万商业贷款的组合形式56。

申请门槛：不过组合贷款的申请门槛相对较高，如果资质不太好的用户很容易被拒。并且需要同时满足公积金贷款和商业贷款的部分要求，办理手续可能也会相对复杂一些。

（三）商业贷款

适用人群广泛：对于不满足公积金贷款条件（如公积金未连续足额缴纳等情况）或者公积金贷款额度极低的购房者，商业贷款是一种选择。商业贷款的要求相对宽松一些，只要个人没有不良征信记录，具备还款能力，无论是普通住宅还是商铺、别墅、写字楼等都可以采用商业贷款。但商业贷款的利率相对较高，产生的总利息较多6。

二、还款方式选择

（一）等额本金还款法

适合人群：适合前期资金较为充裕且收入较高的人群。

还款特点：每个月还款的本金不变，利息部分由高到低逐月下降，前期还款压力较大，但总体支付的利息相对较少。例如贷款100万，贷款利率是5%，30年还清，等额本金的月供从第一个月的6944元递减到最后一个月的2789元，30年后，剔除还掉的100万本金，还需还银行75万的利息。如果手中资金比较充裕，又没有其他较好的投资渠道，选择等额本金较为划算，越往后还款压力越小6。

（二）等额本息还款法

适合人群：适合收入相对稳定的人群。

还款特点：每个月还款金额固定，其中偿还的本金会逐月增加，利息部分逐月减少。例如同样贷款100万，30年还清，等额本息每月还款金额为5368元，30年后剔除100万本金，还了银行93万的利息。如果投资其他产品的回报不能跑赢房贷利率，等额本金更划算；但如果投资回报比较高，就应该选择等额本息，且投资能力越强，房贷相对来说越便宜6。

（三）分阶段还款法

适合人群：比较适合年轻人。年轻人的收入可能随着工作年限增长、经验积累等逐步提高，分阶段还款法能更好地适应他们不同阶段的收入水平和还款能力。不过这种还款方式的具体操作细则和利息计算方式，需要根据不同银行的规定来确定2。

（四）按季度或按月一次性还本金和利息的还款法

适合人群：适合从事生产经营群体，如小型企业或者个体工商户。这种还款方式可以缓解他们的还钱压力，因为他们的资金流可能具有一定的季节性或者周期性特点，一次性偿还本息的方式与他们的资金回笼规律相匹配2。

（五）双周供还款法

适合人群：适合工作稳定、收入稳定的人。

还款特点：虽然每个月偿还的房贷总数额不变，但由于还款周期从月缩短为双周，还款频率提高，使得贷款本金减少得更快，在整个还款期内所归还的贷款利息远远小于按月还款时的利息，从而缩短还款周期并节省借款人的总支出。不过这种方式会使贷款人每月向银行还款的日期不断提前，一年下来要多还一个月的贷款，可能会增加每月资金不宽裕的贷款人的压力3。

三、其他注意事项

提前还款：提前还贷之前要算好账，不是所有的提前还贷都能省钱。例如等额本金还款期已过三分之一或者等额本息还款已到中期的情况下，提前还款可能并不划算。还有如果短期内有重大支出或者还需要贷款的，也需要谨慎考虑提前还款4。

房贷跳槽（转按揭）：如果目前所在的银行不能提供较为优惠的房贷利率（如7折房贷利率优惠），可以考虑转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。不过转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费等，但有些银行为吸引客户，会推出“低成本转按”服务，比如免掉“担保费”这项较大的费用，其余剩下的费用大概千元不到。另外，如果之前选择的是住房贷款固定利率，在降息趋势下可以考虑转为浮动利率，不过“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。部分银行还推出了“按月调息”方式，在利率处于下降通道时，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠13。

公积金转账还贷（针对组合贷款）：在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；另一方面最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，从而节省可观的利息3。