一、房屋抵押贷款的基本定义
房屋抵押贷款是指借款人以其拥有合法产权的房屋作为抵押担保，向银行或其他金融机构申请贷款的一种融资方式。通俗来讲，就是把自己的房子抵押给金融机构来获取贷款资金。在这个过程中，房屋所有权仍归借款人所有，但如果借款人未能按照合同约定按时足额还款，银行或金融机构有权依法处置（如拍卖）该抵押房屋以收回贷款本金和利息等款项。这一概念涉及诸多要素，包括贷款类型、相关方权利义务、贷款流程等方面。以下从不同角度进一步阐述：
（一）涉及的贷款类型
商业贷款：商业贷款是指用于商业、公司和企业的贷款。这种类型的贷款更多地关注于借款人的收入和企业情况，而不是它们的信用记录。一般要求借款人提供较高的抵押物作为担保。借款人将房屋抵押用于商业贷款时，需要满足商业经营方面的资金需求，如企业扩大生产、商业项目投资等。金融机构在审批时重点考察企业的经营状况、盈利能力等因素，同时房屋抵押物为贷款提供额外保障。例如，一家小型企业为了扩大生产规模，将企业主名下的房产进行抵押获取商业贷款1。
居住贷款：居住贷款是指用于住房和房产的贷款。此类贷款通常是由一家银行提供，利率和抵押要求较为宽松。主要是为个人购房提供资金支持，帮助购房者实现住房需求。在这种情况下，借款人以所购房产或者已有房产作为抵押向银行贷款，然后按照约定分期偿还贷款本息。比如，个人购买首套住房时资金不足，将已有住房抵押给银行获取居住贷款来支付新房房款1。
商业抵押贷款：这是一种特殊的商业贷款，通常用于开发商或大型企业购买物业。开发商在开发大型商业地产项目时，可能会将已有的商业房产进行抵押，从金融机构获取商业抵押贷款，用于项目的进一步开发建设，如购买土地、支付建筑工程费用等1。
（二）相关方的权利与义务
借款人的权利与义务
权利：借款人在获取贷款后，在还款期内有权正常使用抵押物（房屋），并且可以按照合同约定的用途使用贷款资金。例如，借款人将房屋抵押获得贷款用于房屋装修，那么他在装修期间有权正常居住该房屋，并且可以自由支配贷款资金用于装修相关的各项支出。
义务：借款人需要按时偿还本金和利息，并且要保持抵押物（房屋）的完好状态。若未能按时还款，借款人可能面临失去抵押物的风险；同时，抵押贷款往往伴随高额的首付和其他相关费用（如评估费、登记费等），借款人需要承担这些费用；并且如果发生违约，借款人的信用记录将受到严重损害，未来再申请贷款可能面临困难3。
贷款机构（银行或其他金融机构）的权利与义务
权利：贷款机构有权对抵押物（房屋）进行必要的评估与检查，并在借款人违约时依法处置抵押物以回收贷款。例如，在贷款发放前，金融机构会对房屋的价值进行评估，以确定贷款额度；在贷款期间，可能会定期检查房屋状况；若借款人逾期还款严重，金融机构有权启动法律程序拍卖房屋。
义务：贷款机构有义务按照合同约定向借款人发放贷款金额，并在贷款业务操作过程中遵守相关法律法规。
二、房屋抵押贷款的运作机制
（一）申请与审批
借款人向贷款机构提交申请，提供必要的财务信息（如收入证明等）及抵押物（房屋）的详细资料（如房产证等）。贷款机构会对借款人的还款能力、信用状况以及抵押物的价值等进行审核评估。例如，借款人需要提供收入证明来证明自己有稳定的还款来源，提供房产证以表明抵押物的合法性和价值3。
（二）抵押合同的签署
经过审批后，借款人与贷款机构签署抵押合同，明确借款金额、利率、还款期限及违约条款等重要内容。例如，合同中会明确规定借款金额为多少万元，年利率是固定利率还是浮动利率，还款期限是10年、20年还是30年等具体信息，以及如果借款人逾期还款或者违反其他合同约定的处理方式等3。
（三）资金发放
签署合同后，贷款机构将贷款金额发放给借款人，借款人可以按照合同约定的用途使用该资金。例如，借款人申请的是房屋装修贷款，那么获得资金后就可以用于支付装修公司的费用、购买装修材料等相关支出3。
（四）还款
借款人按照约定的还款计划逐期偿还贷款本金及利息。还款方式可能有等额本息、等额本金等多种方式。等额本息是指每月还款金额固定，包含本金和利息，但前期利息占比较大，本金占比较小，随着时间推移，本金占比逐渐增加，利息占比逐渐减少；等额本金则是每月偿还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款总额逐月递减3。
（五）处置抵押物
如借款人未能按时还款，贷款机构有权依照合约及法律规定对抵押物（房屋）进行拍卖，回收贷款。例如，如果借款人连续数月未偿还贷款，贷款机构在经过法定程序后，会将抵押房屋进行拍卖，用拍卖所得款项偿还贷款本金、利息以及可能产生的相关费用（如拍卖手续费等），若有剩余则返还给借款人，若不足则可能继续向借款人追讨差额部分3。