个人买房贷款额度的影响因素
一、商业贷款
（一）贷款上限比例
一般来说，如果额度足够多的话，抵押贷款的额度为评估价的7成。但具体的数额各个银行的规定不同。并且房贷额度受贷款首付比例的影响，通常不能超过房屋总价减去首付款之差。首付比例会根据楼市的状况进行调整，限购城市和非限购城市会不同，同一地区不同银行也有可能不同。例如在一些地区首套房首付可能是房屋总价的30%，那贷款额度最高可达房屋总价的70%；二套房首付可能为房屋总价的60% - 70%，贷款额度相应为房屋总价的40% - 30%。1
（二）还款能力
月收入直观的体现了借款人的还贷能力，贷款额度与月收入之间的关系可参照公式：月收入≥房贷月供乘以2。银行会根据借款人的月收入情况来确定其可承受的贷款额度，以确保借款人有足够的能力偿还每月的房贷。1
（三）房龄
银行发放贷款时，会考察贷款房屋的房龄，通常要求是20 - 25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年。房龄大的二手房贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行干脆被拒贷，可以说房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高。1
（四）征信状况
征信良好是获得优惠利率和贷款的前提条件，有银行会考察借款人2年内的信用卡征信记录，和5年内的贷款征信记录，有的银行会看更长时期内的征信，要求会有差异。连续3次、累计6次逾期的严重征信不良情况有可能造成贷款被拒。1
二、公积金贷款
（一）地区差异
不同的地区，对于个人公积金贷款的上限有不同的规定。比如北京地区，个人住房公积金贷款的最高额度是80万；而上海地区，个人住房公积金贷款的最高额度为40万。2
（二）房价影响
在贷款额度比例相同的情况下，如果所购的房子总价不同，那么，可以申请最高额度也不同。例如，公积金贷款额度一般为房价的一定比例（如70%或80%等），房价越高，理论上可贷款的额度越高，但不能超过当地公积金贷款最高限额。2
（三）公积金账户余额
一般来说，公积金账户余额越高，可以申请的公积金贷款的额度也就越高（前提是不超过当地公积金贷款最高限额）。公积金贷款的额度一般可以达到账户余额的10 - 20倍。2
三、其他相关规定
购买首套普通自住房，不得超过所购住房价款的70%（套型建筑面积在90平方米（含）以下的，不得超过所购住房价款的80%）。并且借款人（含配偶）要具备偿还贷款本息后月均收入不低于本市城乡居民最低生活保障的能力，借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄后5年（男职工可贷到65岁，女职工可以贷到60岁）。2
以杭州为例，职工本人符合贷款申请条件的，最高贷款额度为50万元；职工及其配偶均符合贷款申请条件的，每户最高贷款限额为100万。2015年11月1日起，职工住房公积金可贷额度以申请住房公积金贷款时职工住房公积金账户月平均余额15倍计算，计算结果取千位整数，计算结果高于50万元的按50万元确定，低于15万元的，按15万元确定（职工住房公积金账户月均余额为职工申请贷款时近12个月（不含申请当月）的住房公积金账户月均余额（不含近12个月的一次性补缴），不足12个月的按实际月数计算）。3