买房贷款的注意事项

一、贷款资格方面

（一）年龄与身份限制

借款人年龄通常需在18 - 60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）。同时，实际年龄加贷款期限不应超过70岁1。

（二）信用记录要求

不良记录者无法贷款。若因某些原因上了银行业征信的黑名单，不管采用哪种贷款方式，都不能从银行成功贷款。另外，水、电、煤气费不按时交款，也可能影响信用，进而影响贷款资格审核2。

二、房屋相关情况

（一）产权情况

没有房权证的房屋不能贷款。因为没有房权证，无法到评估公司申请评估，房管部门也不给办理抵押登记，所以无证房屋不能评估贷款。未缴纳土地出让金的土地上建设的房屋，和集体土地上的房屋一样，房管部门不给办理抵押登记，因而不能贷款2。

（二）房龄情况

房龄很老的房屋建筑时间较早，有些甚至属于危房系列，这种情况下银行部门有不放贷的规定，不能从银行贷款2。

（三）房屋状态

拆迁范围内的房屋，当地房管部门已经冻结房产档案，不能申请价值评估，房产部门也不给办理抵押登记，因而不能从银行贷款2。

三、资金与还款相关

（一）资金规划

购房者要合理进行资金规划。根据经济实力选择房屋价格及大小，从而计算贷款额度、年限及月供。并且注意不要把全部可用资产都用来支付首付款，预留一部分风险准备金很有必要2。

（二）还款能力

要确保具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力。最好能保证月收入达到月供的两倍以上，这样有助于提高房贷通过率1。

（三）还款方式选择

常见的还款方式有等额本息和等额本金两种，各有特点。等额本息每月还款额固定，便于资金安排，但总利息支出较多；等额本金前期还款压力较大，但总利息相对较少，借款人应根据自身经济状况选择合适的还款方式2。

（四）逾期风险

一旦因粗心或其他原因没有及时还款，不仅需要向银行缴纳罚息，而且会影响自己的信用记录，这造成的损失远远不是经济上能够弥补的，所以要重视按时还款1。

（五）延期与提前还款

如果在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，可以向银行提出变更贷款期限的申请（如工商银行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，就会受理延长借款期限申请）。随着资金的积累，部分购房者会考虑提前还贷，但提前还款有优劣，一般来讲由于还款利息支出通常集中在还款初期，处于还款初期的借款人提前还款比较划算，但可能会面临银行收取违约金的问题23。

四、贷款类型相关

（一）善用公积金贷款

对于每月缴纳公积金的客户来说，用好自己的公积金非常重要。公积金贷款相对优惠，目前，客户申请公积金贷款一般最多不超过总房价的80%，最长贷款年限为30年。如果购房者符合条件，应当优先考虑公积金贷款。如果使用商业贷款，在签订购房合同之后，也可以提取公积金来支付房款或月供1。

（二）商业贷款的选择

商业性贷款额度（大于90平方米）不超过总房价的70%，最长贷款30年；一手自住房单套建筑面积低于90平方米（含90平方米），且根据客户资信等情况其贷款最高不超过房价的80%。不同的商业银行在首付比例、贷款期限及利率三方面都有选择空间，针对不同客户群体他们都有相应的方案。部分商业银行开办有转贷服务，客户在这些银行办理过贷款的，也可将业务转入更适合自己的银行。另外，近年来不少商业银行纷纷推出了固定利率个人住房贷款服务，购房者可以根据自己对未来某一阶段利率走势的判断，选择固定利率贷款或浮动利率贷款，并且大部分银行的固定利率贷款和浮动利率贷款之间可灵活转换1。

（三）组合贷款

组合贷款的可贷额度是公积金和商业贷款之和，不超过总房价的70%1。

五、其他注意事项

（一）贷款前公积金账户

申请贷款前尽量不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么公积金账户上的余额为零，这样公积金贷款额度可能为零，将申请不到公积金贷款3。

（二）出租已抵押房屋的告知义务

如果房主在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人，很多人会忽视这点3。

（三）还清贷款后的撤销抵押

当借款人还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押，很多购房者在还清贷款之后会忘记这件事，这可能会影响到房屋的再次交易、抵押等3。

（四）各类合同和借据的保管

购房者在办理银行贷款的过程中，会签订一系列的材料，如借款合同和借据等都是重要的法律文件，不要遗失3。

（五）选择靠谱房源

购房者在选择房源的时候应选择靠谱房源，尤其是预售房屋，应注意开发商的实力和信誉，以免产生由于开发商资金周转能力差无法如期交楼或造成其他质量问题，造成购房者不间断地还贷款却无法顺利入住新房2。

（六）收房验房相关

购房者需要等开发商通知收房，注意收房时间。验房时要仔细核验房屋的每个细节，也可以找专业人士来验房。收房后，需要到地税局办理交税业务，一般来说，商品房需要缴纳契税和住宅专项维修基金，然后缴纳物业费、取暖费、停车位等费用23。