一、二手房贷款利率计算的基本公式
二手房贷款利率计算的基本公式为：利息 = 本金×存期×利率。在这个公式中，本金是指贷款的金额，存期是贷款的期限，利率则是银行规定的贷款利率。同时，年利率、月利率、日利率三者之间存在换算关系：年利率 = 月利率×12(月) = 日利率×360(天)；月利率 = 年利率÷12(月) = 日利率×30(天)；日利率 = 年利率÷360(天) = 月利率÷30(天)，使用利率要注意与存期相一致3。
二、不同还款方式下的利率计算
（一）等额本息还款法
计算方式
在等额本息还款法中，每月还款额的计算公式为：
每月还款额
=
贷款总额
×
年利率
12
×
(
1
+
年利率
)
𝑛
每月还款额=
12×(1+年利率)
n
贷款总额×年利率
，其中
𝑛
n为还款总月数。这种还款方式下，每月还款金额固定，前期偿还利息比例较高，本金比例较低，随着时间推移，本金偿还比例逐渐增加，利息比例逐渐减少。例如，某人贷款
100
100万元，年利率是
5
%
5%，贷款期限为
20
20年（
240
240个月），按照此公式可计算出每月还款额。
影响因素
利率的高低直接影响每月还款额，利率越高，每月还款额越高。同时，贷款总额和贷款期限也会对还款额产生影响，贷款总额越大、期限越长，每月还款额也会相应增加，但在等额本息还款法下，这种增加并不是简单的线性关系，因为涉及到利息和本金的复杂计算2。
（二）等额本金还款法
计算方式
每月还款额=(贷款本金/还款月数)+(贷款本金 - 已归还本金累计额)×月利率。在这种还款方式下，每月偿还的贷款本金相同，利息逐月减少，所以每月的还款额逐月递减。例如，若贷款本金为
80
80万元，贷款期限为
15
15年（
180
180个月），年利率为
4.8
%
4.8%，则第一个月还款额为
(
800000
÷
180
)
+
(
800000
×
4.8
%
12
)
(800000÷180)+(800000×
12
4.8%
)，第二个月还款额为
(
800000
÷
180
)
+
(
800000
−
800000
180
)
×
4.8
%
12
(800000÷180)+(800000−
180
800000
)×
12
4.8%
，以此类推计算每个月的还款额。
影响因素
与等额本息还款法类似，利率、贷款本金和贷款期限是影响还款额的主要因素。不过，由于等额本金还款法每月还款本金固定，所以贷款本金和期限对还款额的影响更为直观，本金越大、期限越长，前期还款压力相对较大，但总利息支付相对等额本息法可能会少一些1。
三、其他影响二手房贷款利率计算的因素
（一）政策因素
央行基准利率
央行的基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。如果央行调整基准利率，二手房贷款利率也会相应调整。例如，当央行采取宽松的货币政策时，基准利率可能下降，从而降低购房者的贷款成本；反之，当央行采取紧缩的货币政策时，基准利率上升，增加购房者的贷款成本1。
限购政策
在一些城市，限购政策会影响二手房贷款利率。例如，对于首套房和二套房的利率政策可能不同，二套房可能会在基准利率基础上上浮一定比例，如上浮
10
%
10%等。而且不同城市的首付比例要求也不同，这也间接影响了贷款利率的计算。像5大限购城市中，贷款购买首套房首付为
20
%
20%，购买二套房房贷已结清的首付，除北京为
20
%
20%外，其余4个城市为
30
%
30%；房贷未结清的，除广州为
40
%
40%外，其余4城市均为
30
%
30%，这些都会与贷款利率相互关联影响购房成本3。
（二）借款人自身因素
信用状况
借款人的信用状况是银行决定贷款利率的重要因素之一。信用记录良好的借款人通常能够获得更低的贷款利率，而信用记录不良的借款人可能需要支付更高的利率。例如，一个信用评分高、无逾期记录的借款人在申请二手房贷款时，银行可能给予基准利率或者下浮一定比例的优惠利率；而信用评分低、有多次逾期记录的借款人可能面临利率上浮的情况1。
贷款金额和期限
一般来说，贷款金额越高、期限越长，银行面临的风险相对越大，利率也会相应地提高。因为较长的贷款期限意味着更多的不确定性，较高的贷款金额意味着银行资金占用量较大，所以需要通过较高的利率来平衡风险和收益1。
（三）市场因素
房地产市场供求关系
当房地产市场需求旺盛时，银行可能会提高贷款利率以增加收益；反之，当市场供应过剩时，银行可能会降低贷款利率以吸引更多的借款人。例如，在某些热门城市的房地产市场繁荣期，二手房贷款利率可能相对较高；而在市场低迷期，银行可能推出一些优惠利率政策来刺激购房需求，降低贷款利率以促进二手房交易1。