法拍房抵押贷款估价的评估方式
一、专业估价师评估
专业估价师在法拍房抵押贷款估价中起着关键作用。
综合考量多因素：
房产的物理状况，例如房屋的结构是否稳固，有无明显的损坏或需要修缮之处等。若房屋存在较多结构问题，会降低其价值。
地理位置，像位于城市中心繁华地段、靠近优质学校或大型商业中心的法拍房，价值往往更高。
周边环境，包括周边是否有噪音污染源、绿化情况以及社区的整体氛围等，良好的周边环境有助于提升房产价值。
市场趋势，根据当前房地产市场是处于上升期、平稳期还是下降期来判断法拍房的价值走向。如果市场处于上升期，法拍房的价值可能也会相应被看好。这一评估通常是客观和独立的，基于专业的市场研究和评估方法1。
二、比较市场法
寻找类似房产：
估价师会寻找近期出售的类似房产。类似房产需要在地理位置（如位于同一小区或者相近地段）、房屋面积、户型结构、房龄等方面相近。例如，要评估一套位于某小区的三居室法拍房，就会寻找该小区或者周边小区近期成交的三居室房产的销售价格和特征。
通过比较这些类似房产的销售价格，来确定法拍房的市场价值。如果类似房产的平均售价为每平方米2万元，而法拍房在面积、户型等方面与之相近，就可以此为参考评估法拍房的价值1。
三、收入法（适用于投资性法拍房）
考虑租金相关因素：
对于有出租潜力的法拍房，估价师会考虑租金收入、运营费用和投资回报率等因素。首先预估该法拍房在当地市场能够获得的合理租金水平，例如每月3000元租金。
然后确定运营费用，包括物业管理费、维修费用等，假设每月运营费用为500元。
根据市场上同类投资房产的预期投资回报率，比如7%，通过计算（年租金净收入÷投资回报率 = 房产价值，即（3000 - 500）×12÷7%）来评估房产的价值1。
四、成本法
基于修复或重建成本：
考虑土地价值和建筑成本。土地价值根据当地的土地市场行情确定，建筑成本则包括建筑材料、人工等费用。例如，土地价值为50万元，按照当前建筑成本估算重建该房屋需要100万元。
接着考虑折旧和磨损等因素。如果房屋已经使用了10年，根据其建筑结构和材料的折旧率，计算出折旧金额为20万元，那么房产价值 = 土地价值 + 建筑成本 - 折旧金额，即50 + 100 - 20 = 130万元。这种方法通常用于估算新建法拍房的价值或者在特殊情况下对房屋进行成本角度的价值评估1。