一、等额本息还款法计算利息
基本原理
在等额本息还款法下，每月还款金额固定，其计算公式为：每月还款额 =
[
贷款本金
×
月利率
×
(
1
+
月利率
)
还款月数
]
[贷款本金×月利率×(1+月利率)
还款月数
]/
[
(
1
+
月利率
)
还款月数
−
1
]
[(1+月利率)
还款月数
−1]，总利息 = 月还款额×贷款月数 - 本金。其中，月利率 = 年利率÷12，还款月数 = 贷款年限×12。
假设贷款年利率为
𝑟
r，贷款年限为
𝑛
n年，对于
35
35万的贷款本金，月利率
𝑖
=
𝑟
12
i=
12
r
，还款月数
𝑚
=
𝑛
×
12
m=n×12。先根据公式算出每月还款额
𝐴
A，总利息则为
𝐴
×
𝑚
−
350000
A×m−350000。
举例
例如，如果年利率
𝑟
=
4.9
%
r=4.9%（仅为举例），贷款年限
𝑛
=
20
n=20年。月利率
𝑖
=
4.9
%
12
≈
0.4083
%
i=
12
4.9%
≈0.4083%，还款月数
𝑚
=
20
×
12
=
240
m=20×12=240个月。
每月还款额
𝐴
=
350000
×
0.004083
×
(
1
+
0.004083
)
240
(
1
+
0.004083
)
240
−
1
≈
2290.55
A=
(1+0.004083)
240
−1
350000×0.004083×(1+0.004083)
240
≈2290.55元（计算结果保留两位小数）。
总利息 =
2290.55
×
240
−
350000
=
199732
2290.55×240−350000=199732元。
二、等额本金还款法计算利息
基本原理
等额本金还款法下，每月偿还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款金额逐月递减。每月还款额 = （贷款本金÷还款月数）+（贷款本金 - 已归还本金累计额）×月利率。总利息=
∑
𝑘
=
1
𝑚
∑
k=1
m
（贷款本金 -
贷款本金
𝑚
×
(
𝑘
−
1
)
m
贷款本金
×(k−1)）×月利率（
𝑘
k表示第
𝑘
k个月）。
对于
35
35万本金，每月偿还本金为
350000
𝑚
m
350000
，其中
𝑚
m为还款月数。
举例
假设年利率
𝑟
=
4.9
%
r=4.9%，贷款年限
𝑛
=
20
n=20年，月利率
𝑖
=
4.9
%
12
≈
0.4083
%
i=
12
4.9%
≈0.4083%，还款月数
𝑚
=
20
×
12
=
240
m=20×12=240个月。
首月还款额 =
350000
240
+
350000
×
0.004083
≈
3033.33
240
350000
+350000×0.004083≈3033.33元。
次月还款额 =
350000
240
+
(
350000
−
350000
240
)
×
0.004083
240
350000
+(350000−
240
350000
)×0.004083元，依次类推可算出每个月还款额并累加得到总利息，这里计算过程省略，总利息约为
172200
172200元（计算结果保留整数）。
三、不同利率下的利息计算
依据政策利率
在2024年，一年期贷款浮动利率（LPR）为
3.85
%
3.85%，五年期贷款的浮动利率（LPR）为
4.65
%
4.65%，如果是中长期住房贷款（多以5年期以上计算），以这个为基准计算利息。不过实际房贷利率可能会在LPR基础上加点形成，不同银行加点数值不同。
例如某银行在
4.65
%
4.65%的LPR基础上加点
0.5
%
0.5%，那么实际年利率
𝑟
=
4.65
%
+
0.5
%
=
5.15
%
r=4.65%+0.5%=5.15%，再按照上述等额本息或者等额本金的方法计算
35
35万贷款的利息。
公积金贷款
如果是公积金贷款，贷款期限为5年以下，利率为
2.75
%
2.75%；贷款期限为5年以上，利率为
3.25
%
3.25%。
同样按照前面等额本息和等额本金的公式计算利息，例如贷款
35
35万，
𝑛
=
20
n=20年，按照公积金贷款
3.25
%
3.25%年利率计算。月利率
𝑖
=
3.25
%
12
≈
0.2708
%
i=
12
3.25%
≈0.2708%，对于等额本息还款法，还款月数
𝑚
=
20
×
12
=
240
m=20×12=240个月。每月还款额
𝐴
=
350000
×
0.002708
×
(
1
+
0.002708
)
240
(
1
+
0.002708
)
240
−
1
≈
1920.14
A=
(1+0.002708)
240
−1
350000×0.002708×(1+0.002708)
240
≈1920.14元（计算结果保留两位小数），总利息 =
1920.14
×
240
−
350000
=
110833.6
1920.14×240−350000=110833.6元。对于等额本金还款法首月还款额 =
350000
240
+
350000
×
0.002708
≈
2401.39
240
350000
+350000×0.002708≈2401.39元，后续逐月递减，总利息计算过程省略，总利息约为
98156.25
98156.25元（计算结果保留两位小数）。