一、住房贷款风险

（一）系统风险

1. 利率风险

个人住房按揭贷款业务期限较长，多在五年以上，最长可达三十年。当该业务在商业银行资产中占比达到一定界限时，利率波动就可能带来不可避免的经济风险。因为在贷款存续期内，利率可能上升或下降，这会影响借款人的还款负担以及银行的利息收入。例如，如果利率上升，借款人的还款压力增大，可能导致还款违约风险增加；如果利率下降，银行利息收入减少。1

2. 流动性风险

银行资金处于流动状态，而住房按揭贷款资金流动特性低、有效期长。银行的资金来源期限大多不长，将短期资金用于长期的住房贷款业务运作，可能出现流动资金无法满足流动需求量的情况，导致支付现金无法达到支付需求的风险。比如，当面临大量储户集中取款时，银行可能因为资金被长期住房贷款占用而难以满足取款需求。1

3. 住房贬值风险

我国住房价格曾一路上涨，但随着政府对房地产市场宏观调控力度加大，市场逐渐回归理性，部分城市住房价格可能下降。若房价下降幅度超出购房者预算，会对商业银行贷款造成风险。因为住房是贷款的抵押物，房价贬值可能导致抵押物价值不足以覆盖贷款余额，在借款人违约时，银行处置抵押物无法全额收回贷款。1

（二）银行后期管理风险

1. 资料管理风险

个人住房按揭贷款是长期业务，贷款发放后，银行在整理、移交和保管相关资料过程中，资料可能受到损害或丢失，从而导致贷款依据缺失。例如，借款合同、抵押登记文件等重要资料的丢失，会影响银行在需要时对贷款的管理和权益的维护。1

2. 抵押登记风险

抵押登记不规范，可能使抵押物品的价值无法达到贷款需要偿付的价值。比如，在抵押登记过程中，如果存在手续不全、评估不准确等问题，一旦借款人违约，银行在处置抵押物时可能面临价值缩水的情况。1

3. 监控与催款风险

贷款发放后，银行监控管理和催款不力，可能导致借款人出现拖款和赖账行为。由于住房贷款期限长，银行需要持续跟踪借款人的还款能力和还款意愿，但在实际操作中，可能存在对借款人经济状况变化监控不到位、催款措施不及时等问题。1

（三）开发商带来的风险

1. 欺诈风险

房地产市场竞争激烈，一些信誉较差的企业可能利用银行竞争心理，使用不法手段欺诈银行。以虚假信息申请住房按揭贷款，获取资金后进行转移。例如，伪造购房人信息，套取银行资金挪作他用，甚至携款潜逃，使银行面临贷款无法收回的风险。1

（四）项目风险

项目风险主要源于开发商和楼盘自身的不足，可能致使借款人违约以及抵押物品价值失效等情况。例如，开发商资金链断裂导致楼盘烂尾，借款人可能因无法按时获得房屋而停止还款；或者楼盘存在质量问题、产权纠纷等，影响抵押物的价值和有效性。1

（五）信用风险

1. 社会信用评价机制缺失风险

社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制，导致社会风险的存在。银行难以全面准确地评估借款人的信用状况，增加了贷款违约的可能性。1

2. 借款人赖账风险

部分借款人存在赖账心理，当担保条款和抵押物品对其约束力不足时，就会出现信用风险。即使有抵押物和担保，一些借款人可能故意拖欠或拒绝还款。1

3. 借款人支付能力风险

借款人对自身实力预期过高，家庭收入无法满足还款要求，导致支付风险。例如，借款人在购房时高估了自己未来的收入增长，实际收入增长不及预期或者出现失业、降薪等情况时，无法按时足额还款。1

4. 借款人意外伤害风险

借款人发生意外事故导致身体残疾，失去还款能力，出现意外伤害风险。由于住房贷款期限长，期间可能发生各种不可预见的意外情况影响借款人的还款能力。1

（六）抵押风险和欺诈风险

1. 抵押价值评估风险

由于价值评估方式存在差异，可能出现高估房，导致贷款金额高于抵押物价值的风险。在抵押评估过程中，如果评估机构不规范或者评估方法不准确，可能使抵押物的评估价值虚高，银行在发放贷款时依据不准确的评估价值确定贷款金额，一旦借款人违约，抵押物处置价值无法覆盖贷款余额。1

2. 虚假按揭欺诈风险

不良开发商制造虚假按揭骗贷，并挪用贷款，导致楼盘无法按期竣工，抵押物无法有效落实，甚至携款逃跑。这不仅使银行遭受资金损失，还会影响购房者权益和房地产市场稳定。1

二、住房贷款风险防范措施

（一）加强银行业务人员培训

个人贷款操作手续繁琐且不断完善，需要建立高素质的客户经理队伍，重视岗位人员配置，对客户经理进行培训，使其具备强烈的责任心和较高的职业素质。通过培训，业务人员能够更准确地把握贷款流程中的风险点，提高风险识别和防范能力。1

（二）加强银行对房地产开发企业的审查

1. 资金审查

核实房地产开发企业的支付情况以及出让金来源，评估其资金实力和筹资能力。确保企业有足够的资金来完成项目开发，降低因资金链断裂导致的项目风险和银行贷款风险。1

2. 资质审查

审查开发企业的房地产开发资质等级证书，了解其从业时间和经验。资质等级和从业经验在一定程度上反映了企业的开发能力和信誉状况，有助于筛选出可靠的合作企业。1

3. 组织架构调查

调查开发企业的组织架构，了解该企业和各相关企业之间的关系，防止出现假按揭情况。例如，防止企业通过关联企业或内部人员进行虚假购房套取银行贷款。1

4. 工程款支付查询

查询开发商的工程款支付情况，防止其将贷款挪用到其他方面，出现假按揭情况，并了解其经营实际情况，剔除拥有不良信誉的企业。如果开发商存在拖欠工程款的情况，可能会导致工程进度受阻，增加项目风险。1

（三）加强银行内部的管控建设

1. 严格款前调查

对于借款人进行严格的款前调查，详细询问其购房产的价格、结构、户型、交房日期、周边环境、交通、物业管理等情况，并对其实际情况进行核实。通过全面的款前调查，银行能够更好地评估借款人的还款能力和还款意愿，降低信用风险。1