二手房商业贷款流程
贷款预审
银行或金融机构对购房者的信用状况和还款能力进行评估。这一步是为了初步确定购房者是否有资格获得贷款以及大致的贷款额度范围，例如银行会查看购房者的征信报告，了解其过往的信用记录，包括信用卡还款情况、是否有逾期贷款等，同时也会评估购房者的收入稳定性等因素1。
选择房源
在贷款预审通过之后，购房者就可以开始寻找合适的二手房房源。在选择房源时需要综合考虑多方面因素，如房产的地理位置，包括是否靠近工作地点、交通是否便利、周边配套设施是否完善（如学校、医院、商场等）；价格方面要结合自身的经济实力和预算，同时也要关注当地的房地产市场价格走势；还要考虑房龄，因为房龄可能会影响贷款额度和贷款期限等1。
签订购房合同
当找到满意的房源后，购房者需与卖方签订购房合同。合同内容必须明确双方的权利和义务，其中关键信息包括房价、付款方式（如一次性付款、分期付款、贷款付款等具体方式和时间节点）、交房日期等。这是保障双方权益的重要法律文件，一旦签订，双方都要按照合同条款履行相应的责任1。
提交贷款申请
签订购房合同后，购房者要向银行正式提交贷款申请。所需的申请材料通常包含身份证、户口本、收入证明（用以证明购房者有稳定的收入来源，能够按时偿还贷款，一般要求提供连续半年的工资收入证明或纳税凭证等）、购房合同等。银行会对这些材料进行详细审核，从而确定最终的贷款额度和利率等相关贷款条件1。
银行评估房产
银行会委托专业的评估机构对所购房产进行评估，目的是确定房产的市场价值。评估结果对贷款的额度和条件有着重要影响，例如如果房产评估价值较低，可能会导致贷款额度相应降低。评估机构会综合考虑房产的地理位置、房屋面积、房屋结构、房龄等多种因素来确定其市场价值1。
签订贷款合同
审核通过后，银行将与购房者签订贷款合同。合同中会详细列出贷款金额（明确银行给予购房者的贷款具体数额）、利率（如固定利率或者浮动利率等不同的利率计算方式）、还款期限（例如10年、20年、30年等）、还款方式（常见的有等额本息和等额本金两种方式）等条款。购房者在签订之前必须仔细阅读并充分理解合同内容，确认无误后签字确认1。
办理过户手续
在贷款合同签订之后，购房者需要和卖方一起到当地的房产交易中心办理过户手续。过户手续完成意味着房产证上的所有权从卖方正式转移到购房者名下，这是二手房交易中的重要环节，涉及到房产产权的变更登记等一系列法律程序1。
银行放款
过户手续完成后，银行会根据贷款合同约定的时间和条件进行放款。一般来说，放款是直接支付给卖方的，这是因为卖方出售房产的目的是获得房款，而银行放款给卖方也确保了交易资金的流向符合正常的交易逻辑1。
开始还款
从银行放款后的次月开始，购房者就要按照贷款合同约定的还款计划进行还款。还款方式有等额本息（每月还款金额固定，包含本金和利息，但前期利息占比较大，本金占比较小，随着时间推移本金占比逐渐增加）和等额本金（每月还款本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款总额逐月递减）等，购房者可根据自身的经济状况、收入稳定性等情况选择合适的还款方式1。