贷款抵押风险分析主要内容
一、信用风险
被迫违约：借款人在购买房产后，因家庭、工作、收入、健康等因素变化，实际支付能力下降，无法按规定还本付息而被迫违约1。
理性违约：从财务核算角度，当抵押物重置成本小于住房按揭贷款剩余本金时，借款人放弃原抵押物购买新房更“合算”，就会主动终止履行还款计划；或者房价迅速下跌、利率大幅上升时，继续还款成本大于放弃还款收益时也会理性违约1。
提前还款：
借款方在还款期未到之前先行偿还贷款，包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款同时缩短贷款期限三种类型。
当借款人收入提高资金富足，或者市场利率低于合同利率时可能发生提前还贷，这会使商业银行损失原合同利率的利息收入，且要为还贷资金寻找投资渠道1。
恶意骗贷（假按揭）：开发企业以本单位职工及其他关系人作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款，套取资金用于高风险投资，如房地产开发或资本市场，给商业银行带来信用风险1。
二、抵押风险
抵押处置风险：我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善、手续繁琐、交易费用高，导致抵押物变现渠道窄、成本高，银行不能顺利、足额、合法变现抵押物时就会遭受此风险1。
抵押物价格风险：
市场风险：抵押物因房地产市场变化和房屋自然磨损，导致抵押房屋价格下跌。
人为风险：抵押人在抵押期内对房屋损坏造成价格下降，或者估价人员过失或故意过高估价抵押物产生风险3。
三、利率风险
利率波动会使存贷款利差缩小，甚至贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支。我国商业银行个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，随央行调整而变动，存款利率可根据经济形势随时调整，这种差异使银行承担利率风险。如利率下调时，定期存款按原较高利率执行，贷款则需执行期满一年后改为降低后的利率；利率上调时，贷款与存款利率增长幅度对比可能减少银行获益1。
四、流动性风险
商业银行资金主要源于短期的企业存款、居民储蓄存款，而个人住房抵押贷款属于中长期贷款、回收慢，资金来源和运用在时间上不匹配，存在“短存长贷”问题，使得银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现，遭受利益损失。美国次贷危机就体现了这种风险的影响力，不仅波及银行业，甚至影响整个金融业1。
五、管理风险
商业银行在个人住房抵押贷款业务中，存在重业务拓展、轻业务管理的情况，为抢占市场份额不计风险代价。
业务运作随意性大，缺乏合理评价标准和业务流程。
熟悉该业务的专家人才匮乏，管理经验和人员培训跟不上业务快速发展。
银行间缺乏个人信用信息沟通，无法共享资源，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系1。
六、操作风险
在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，违规开办高风险业务。
部分工作人员业务或思想素质不高，工作不负责任、违反操作规程，甚至与借款人串通逃避制度约束1。
七、国家政策风险
我国经济处于转轨时期，市场经济体制不完善、政府定位不明确。当房地产市场脱离个人消费能力、出现泡沫和经济过热违背宏观调控目标时，政府会调整房地产业政策，使商业银行面临政策风险1。