一、等额本息还款方式
计算公式：
每月还款额
𝑀
=
[
贷款本金
×
月利率
×
(
1
+
月利率
)
𝑛
]
÷
[
(
1
+
月利率
)
𝑛
−
1
]
M=[贷款本金×月利率×(1+月利率)
n
]÷[(1+月利率)
n
−1]，其中
𝑛
n为还款月数（30年则
𝑛
=
30
×
12
=
360
n=30×12=360个月）。
总利息
=
𝑀
×
𝑛
−
贷款本金
=M×n−贷款本金。
例如，假设贷款本金为
𝑃
P，年利率为
𝑟
r，先算出月利率
=
𝑟
÷
12
=r÷12，再代入上述公式计算每月还款额和总利息7。
二、等额本金还款方式
计算公式：
每月还款额（本金 + 利息）
=
(
贷款本金
÷
还款月数
)
+
(
贷款本金
−
已归还本金累计额
)
×
月利率
=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金−已归还本金累计额)×月利率。
总利息
=
(
分期数
+
1
)
×
贷款本金
×
月利率
÷
2
=(分期数+1)×贷款本金×月利率÷2（这里的分期数为还款总月数
360
360）。
每月利息
=
(
贷款本金
−
累计已还本金
)
×
月利率
=(贷款本金−累计已还本金)×月利率，由于每月偿还固定本金（贷款本金÷360），所以每月利息会随着已还本金的增加而逐月递减，每月还款总额也逐月递减6。
三、影响房贷利息计算的因素
贷款利率：
公积金贷款利率：首套房5年以下
2.6
%
2.6%、5年以上
3.1
%
3.1%；二套房5年以下
3.025
%
3.025%、5年以上
3.575
%
3.575%。
商业性住房贷款利率：首套房不低于同期
𝐿
𝑃
𝑅
−
0.2
%
LPR−0.2%；二套房不低于同期
𝐿
𝑃
𝑅
+
0.2
%
LPR+0.2%。不同地区的商业贷款利率会有所差异，如长沙地区首套房四大行利率是
3.45
%
3.45%，二套房四大行利率是
3.65
%
3.65%。并且新发放的商业贷款利率都是按
𝐿
𝑃
𝑅
+
LPR+基点定价，期限30年参考5年期
𝐿
𝑃
𝑅
LPR利率12。
贷款本金：贷款本金数额越大，在相同的利率和还款方式下，总利息也会越高。
还款方式：等额本息每月还款额固定，但前期利息占比较大；等额本金每月还款本金固定，利息逐月递减，前期还款压力相对较大，但总利息相对等额本息可能会少一些，具体取决于贷款本金、利率和贷款期限等因素。