一、银行公布的4.9%为基准利率而非实际贷款利率
基准利率是所有贷款利率确定和测算的标准和基础，并不一定就是贷款时的利率。五年以上期限的贷款基准利率是4.9%，但银行在实际操作中可根据多种情况在这个基准利率上进行上下浮动，所以实际贷款利率不同于4.9%是正常的，并不是银行随意为之1。
二、贷款利率上下浮动取决于借款人个人条件
风险评估影响利率
银行会对每一个买房贷款的申请人进行贷款风险等级评估。根据贷款风险评估的结果，不仅能决定是否通过贷款审批，还能确定贷款利率。风险等级低的优质客户可以享受比较低的贷款利率，最低可以低于基准利率；而那些风险等级比较高的客户则只能获得比较高的贷款利率，甚至要比基准利率高很多，有的可能上浮30%以上1。
考察因素众多
通过考察贷款申请人的工作证明和收入证明来考察职业和收入的稳定性，以确定贷款人持续偿还贷款本息的能力；还会考察贷款申请人的家庭财产证明（工作证明、银行流水、产权证明、车辆行驶证等），以确定贷款申请人的家庭财产状况。银行流水、工资证明和整个家庭的收入情况，这些因素不仅决定贷款申请人能不能贷款、贷款额度的大小，还决定着贷款利率上下浮动比率的高低。所以不同借款人因为自身条件不同，贷款利率会与4.9%的基准利率有所差异1。
三、宏观金融市场因素影响贷款利率
市场供求关系
中央银行的利率需要根据国家金融市场中的供求来决定，这里的供求关系包括现在市场中的供求状况，还考虑到金融市场中未来的供求关系。这种供求关系的变化会使贷款利率偏离4.9%的基准利率。当市场资金供应紧张时，贷款利率可能会上浮；当市场资金充裕时，贷款利率可能会下浮2。
对投资积极性和金融市场的影响
基准利率会在很大程度上影响市场中投资人的投资积极性，所以要考虑到对于银行存款贷款的影响，还应该考虑对金融市场的冲击，根据市场情况来调整基准利率。银行在确定贷款利率时也会参考这种调整，从而导致实际贷款利率与4.9%不同2。
金融政策调整
国家调整基准利率很大程度上是为了调整金融政策，基准利率会根据金融策略进行调整。银行会依据这种政策调整相应地改变贷款利率，这也使得贷款利率不一定为4.9%2。