一、项目概况
本项目为位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m²。该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。
二、风险识别
（一）宏观环境风险
政治环境风险：发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件可能给项目开发带来经济损失。例如，战争可能导致建筑材料供应中断、施工人员流失等问题，从而影响项目进度和成本。[1]
社会环境风险：社会环境涵盖社会安定情况、风俗习惯、公众素养等方面。若产品不适合当地环境，将面临消费者不认可的风险。比如在一些注重传统习俗的地区，如果建筑设计违背当地习俗，可能影响房屋的销售。[1]
经济环境风险：一个国家或地区的经济建设战略方针、战略布局、经济发展速度等构成经济环境。经济停滞会使房地产市场萧条，进而影响项目的收益。例如，在经济衰退期，居民购房能力下降，房屋销售量可能减少。[1]
政策环境风险：主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，这些政策因素会影响房地产开发的各个层面。例如，土地政策的收紧可能增加土地获取成本，金融政策的调整可能影响项目的融资难度和成本。[1]
（二）区域环境风险
区位风险：商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响。例如，如果项目周边突然规划建设大型工厂，可能会降低住宅区的居住环境质量，影响房屋价值。[1]
周边设施风险：城市基础设施和配套公用设施的配套情况直接影响业主的生产生活，若配套不完善会给项目带来不利影响。比如周边缺乏学校、医院等配套设施，可能降低房屋对购房者的吸引力。[1]
环保风险：包括空气污染、噪音污染、水污染等。例如，项目附近存在污染严重的工厂，可能影响居民的健康，进而影响房屋的销售。[1]
自然风险：客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成威胁，如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。这些自然灾害可能破坏项目建设成果，增加建设成本。[1]
（三）土地风险
土地自然属性风险：该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性。例如，地下存在溶洞等不良地质条件，可能增加基础建设成本。[1]
征地拆迁风险：取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。如拆迁过程中遇到钉子户，可能导致项目进度拖延。[1]
（四）资金风险
资金充足性风险：房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约。如果融资不畅，项目可能因资金短缺而停工。[1]
利率变动风险：银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大，利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。例如，贷款利率上升，项目的利息支出增加，同时购房者的购房成本增加，可能导致销售量下降。[1]
（五）设计风险
先进性风险：项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险。比如，与周边竞争项目相比，设计缺乏创新可能使项目失去竞争力。[1]
适用性风险：过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险。例如，设计的房屋户型不符合当地居民的居住习惯，可能影响销售。[1]
经济性风险：在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。例如，采用过于高端的建筑材料和技术，虽然提高了房屋质量，但也增加了建设成本。[1]
（六）工程风险
发包风险：包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险。例如，选择不合适的招标模式可能导致中标单位不具备相应的施工能力，从而影响工程质量和进度。[1]
工程质量风险：项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。质量问题可能导致后期维修成本增加，影响项目的口碑和销售。[1]
工期拖延风险：工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。例如，因天气原因或施工管理不善导致工期延长，可能错过房地产销售旺季。[1]
（七）市场风险
市场需求风险：需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难。例如，当周边新建大量住宅项目时，市场供给增加，如果需求没有相应增长，本项目的销售可能面临压力。[1]
价格风险：产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。定价需要综合考虑成本、市场需求、竞争项目价格等因素，过高的定价可能使项目失去价格竞争力。[1]
三、风险评估
风险评估是指在风险事件发生之前或之后，对该事件给人们的生活、生命、财产等各个方面造成的影响和损失的可能性进行量化评估的工作。可以采用列表排序法对上述风险因素进行分类排序，其步骤是先确定评估标准，然后分别由专家对风险发生的频率、风险后果的严重性和风险的可控性进行打分，然后确定风险的等级，并将风险因素进行排序。
四、风险应对措施
针对不同的风险因素，需要采取相应的措施，并且根据风险等级确定应对措施的力度。例如，对于高等级的风险如政策环境风险，需要密切关注政策动态，提前做好应对预案；对于低等级风险如一些可预见且可控性较高的设计风险，可以通过加强内部管理和监督来降低风险。