二手房贷款银行如何给估价
二手房评估价的基本概念
二手房评估价是指银行在进行二手房贷款审批时，根据一系列标准和方法对房屋价值进行的估算。这一评估过程是贷款审批的关键环节，直接影响贷款额度和首付款的要求。
评估价的定义
二手房的评估值，即房屋评估值，是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。它是由银行认可的评估机构根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格1。
影响评估价的因素
房龄：较旧的房屋通常评估值较低。
户型：不同户型的房屋评估值可能有所不同。
楼层：高层或低层房屋的评估值可能有所差异。
装修：装修程度较高的房屋评估值可能更高。
配套设施：周边配套设施完善的房屋评估值通常较高1。
评估价的计算方法
常用评估方法
根据房屋的使用性质和评估目的，房地产评估有多种评估方法，包括成本法、收益法、比较法、假设开发法和长期趋势法等3。
具体计算公式
成本法：积算价格=重新购建价格-折旧
收益法：V=a/(rv)-房地产的收益价格a-房地产净收益r-房地产的资本化率
比较法：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
假设开发法：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费
长期趋势法：Y=a+bXY-评估价格a-基本价格3
评估价与贷款额度的关系
评估价对贷款额度的影响
评估价直接影响贷款的额度。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点1。例如，如果小明购买的二手房评估价为90万，按照政策30%的首付比例来计算，其可贷款额度为63万，首付款为37万。
评估价与税费的关系
评估价还会影响税费的多少。评估价低意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，首付款方面需要多掏点现金；评估价高意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的首付款可以少一点1。
评估价的时效性和准确性
评估流程的时效性
商业贷款评估的时效性较高，而组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用，只需做一次评估即可2。
评估价的准确性
银行在进行二手房评估时，会考虑房屋的折旧率，以确保评估价的准确性和合理性2。
如何选择合适的评估公司
评估公司的选择标准
选择评估公司时，必须选择使用评估报告的人认可的评估公司。不同的银行认可的评估公司是不同的，部分银行不允许指定评估公司，而是需要通过摇号随机指定一个评估公司3。
公积金中心认可的评估公司名单
如果申请公积金或公积金商业组合贷款，公积金中心也有自己认可的评估公司名单。如果公积金额度高于商业额度，必须在指定名单选评估公司3。
评估价的实际应用案例
实际交易中的评估价应用
在实际交易中，如果按照银行评估价交易，则按照银行评估价交易，并申请贷款额度。银行评估价是确定房子的贷款额度，房子评估价越高则贷款额度越高，同时首付款也越高3。
避免阴阳合同的措施
为了规避买卖双方签订阴阳合同避税的行为，相关部门会对交易房产进行评估，确保交易的公平性和合法性3。
通过以上信息，可以看出二手房评估价在贷款审批过程中扮演着重要角色，不仅影响贷款额度和首付款要求，还关系到税费的缴纳和交易的合法性。因此，了解评估价的计算方法和相关注意事项对于购房者来说至关重要。