一、基于房屋估值的计算
房屋的市场价值是计算抵押贷款额度的基础。银行或贷款机构会委托专业评估师对房屋进行估值，贷款额度通常是房屋估值的一定比例。
不同房产类型的抵押比例：
商品住宅的抵押率相对较高，最高可达70%左右；写字楼和商铺的抵押率最高可达60%；工业厂房的抵押率最高可达50%。如果是在房价较高的城市，房屋贷款能贷到金额一般最高为房屋估价的70%左右。如果只有一套房产，可能最多只能贷到房产评估值的一半；若有多处房产，则可能贷到房产评估价值的7 - 8成345。
例如，一套价值100万的商品住宅，按照70%的抵押率计算，可能获得的贷款额度为70万。
二、考虑借款人信用状况
借款人的信用状况是决定贷款额度的关键因素。
银行会查看借款人的信用报告，评估其还款能力和信用历史。
拥有良好的信用记录可以增加贷款额度。
若信用不良则可能导致贷款额度减少甚至贷款申请被拒绝1。
三、借款人的收入和负债影响
借款人的收入水平和现有负债也会影响贷款额度。
债务收入比（DTI）：银行会计算借款人的债务收入比，即借款人每月债务还款额占其月收入的比例。通常，DTI比例不应超过40% - 50%，以确保借款人有足够的还款能力。如果个人收入较低，银行会考虑借款人是否有足够的还款能力，可能会降低贷款额度13。
四、贷款期限的影响
贷款期限也会影响贷款额度。
较长的贷款期限通常意味着每月还款额较低，但总利息支出会增加。银行可能会根据贷款期限调整贷款额度，以确保贷款的可持续性1。
五、特殊计算方式（针对个人住房贷款）
根据还款能力计算：（未明确给出通用公式，需银行根据个人具体情况评估）。
根据公积金存缴情况计算：贷款额度 = (借款人公积金缴存余额 + 配偶公积金缴存余额)×20倍×借款人缴存时间系数2。